Аналитики УК «САМПА» изучили, как выход на рынок новейших ТРЦ повлиял на ситуацию в крупных российских городах
Аналитический отдел управляющей компании «САМПА» изучил, как выход на рынок новейших торговых центров повлиял на ситуацию в крупных российских городах. Преимущественно эти проекты относятся к районному формату, а потому эффект от их появления сводился к росту арендопригодных площадей на считаные проценты. Среди немногочисленных исключений – рынки торговой недвижимости в Грозном, Череповце и Перми, где за последние три года был зафиксирован резкий скачок показателей.
По данным УК «САМПА» в 2021-2023 гг. на рынке торговых центров состоялось 89открытий. Этот пул распределен по стране следующим образом, 25 открытий зарегистрировано в Москве, совокупная площадь этих комплексов исчисляется 838,6 тыс. кв. м. В Санкт-Петербурге девелоперы были куда менее активны - всего 6 новых ТЦ (135,5 тыс. кв. м). Еще 34 объекта (848,0 тыс. кв. м) начали функционировать в других городах на территории Европейской части РФ. Урал отметился 9 дебютами (521,1 тыс. кв. м), а Сибирь и Дальний Восток – 15 (354,2 тыс. кв. м).
Представители стройиндустрии предпочитают работать с торговыми центрами малого и среднего размера. Едва ли не половина всех объектов (40 единиц), вышедших на рынок в 2021-2023 гг., рассчитаны на аудиторию в пределах микрорайона. 28 комплексов призваны обслуживать потребительский траффик районного масштаба. Лишь 13 премьер (одна из семи) предполагают окружной охват и 8 (одна из одиннадцати) – суперокружной.
Следует отметить, что среди ТЦ последнего поколения нет ни одного c показателем GLA (арендопригодная площадь) 100+ тыс. кв. м. В среднем московские проекты несколько крупнее региональных: по общей площади – на 15% (33,5 тыс. кв. м vs 29,0 тыс. кв. м), по арендопригодной – на 20% (19,8 тыс. кв. м vs 16,4 тыс. кв. м).
Запуск указанных 89 комплексов привел к увеличению фонда торговых площадей, подходящих для сдачи в аренду, на 1,55 млн кв. м. При этом, 32% от этой величины приходится на долю московских премьер, 6% - петербургских. Третью часть (33%) в структуре новейшего предложения занимают торговые центры, сданные в регионах к западу от Урала. Представительство самого Урала составляет 18%. Оставшиеся 11% – это вклад в общую статистику сибирских и дальневосточных проектов.
Всего с 2021 г. новые торговые центры появились в 46 городах РФ (не считая Москвы и Санкт-Петербурга). В Перми, Нижнем Новгороде и Новосибирске было запущено по три проекта, во Владимире, Воронеже, Казани, Калининграде, Нефтеюганске и Омске – по два, во всех прочих локациях – по одному. Три пермских премьеры – ТРЦ «Планета», первая очередь IMALL Эспланда и вторая очередь ТРК Спешиlove – конвертировались в полуторакратный (плюс 47,2%) приросту GLA на местном рынке. Это максимальные значения среди городов-миллионников. Тем не менее, по уровню обеспеченности качественными торговыми площадями Пермь отстает от большинства российских мегаполисов, опережая только Волгоград.
В городах с недостаточно развитой торговой инфраструктурой старт одного более-менее крупного проекта способен радикально изменить показатель GLA. Характерным примером может служить Грозный, где ввод комплекса «Грозный Молл» привел к четырехкратному росту арендопригодных площадей. Аналогичная ситуация, правда, с менее выраженным эффектом (71,3-процентный рост), наблюдается в Череповце, где в 2023 г. открылся ТРЦ «Мармелад» – крупнейшая премьера 2023 г. в масштабах всей страны. Более чем 20-процентное увеличение GLA выявлено во Владимире (плюс 21,9%) и Кирове (плюс 20,3%). Двузначными числами подъем индикатора измеряется в Благовещенске (плюс 15,1%) и Улан-Удэ (плюс 11,1%). Что касается остальных городов, то в них ввод новых ТЦ слабо изменил валовые показатели. В случае Екатеринбурга, Калининграда, Челябинска, Нижнего Новгорода, Москвы, Тюмени и Уфы речь идет о прибавке в 3,5-8,5%. Для Новосибирска, Воронежа, Санкт-Петербурга, Самары, Казани и Краснодара все ограничилось еще более скромными цифрами – плюс 2-3%.
«Постпандемийный период ознаменовался коренным переосмыслением роли и функции торговых центров в современной городской среде, – подчеркивает Мария Дорохова, коммерческий директор «УК САМПА». Во времена своего расцвета они были частью «индустрии впечатлений». Люди ходили туда не только для того, чтобы сделать необходимые покупки, посмотреть кино или посидеть в кафе. Посещение торгового центра само по себе было аттракционом, особенным опытом в культуре потребления. Сейчас в приоритете сугубо прагматичный подход. Посетителям важно получить необходимые им товары и услуги, затратив минимум усилий. Поэтому для большинства городов актуальнее не строительство новых комплексов, а повышение эффективности действующих. Расширение сети ТЦ возможно в локациях, где сейчас растет численность населения или сохраняется дефицит качественного предложения. Причем происходить это будет за счет открытия проектов с габаритами до 50 тыс. кв. м. Они демонстрируют наибольшую коммерческую эффективность. Неслучайно пять из шести торговых зданий, введенных в 2021-2023 гг., принадлежат именно к этой категории».