09.07.2024

Эксперты УК «САМПА» провели исследование актуального предложения на рынке торговой недвижимости

Эксперты УК «САМПА» провели исследование актуального предложения на рынке торговой недвижимости. В состав выборки вошли торговые центры всех форматов и классов, расположенные к востоку от Урала (409 адресов в 24 городах). Проведенное исследование позволило выяснить, какие регионы лучше обеспечены арендопригодными площадями, а, где, напротив, сохраняется дефицит. Самыми высокими показателями отличается Барнаул: здесь на каждого жителя приходится без малого один квадратный метр пространства, подходящего для открытия магазина или салона. Близкие значения характерны для Тюмени, Сургута и Южно-Сахалинска. При этом на Сахалине зарегистрирован самый выдающийся прогресс в развитии торговой инфраструктуры: с 2019 г. торговых площадей на душу населения стало вдвое больше.

Согласно данным аналитического отдела УК «САМПА», в 15 крупнейших городах Сибири и Дальнего Востока сосредоточено 336 торговых центров различного класса. Их совокупная площадь исчисляется 9,02 млн кв. м. 65,1% от этого фонда относится к помещениям, предназначенным для сдачи в аренду. Лидирующие позиции занимают Новосибирск (45 ТЦ), Тюмень (36 ТЦ), Красноярск (34 ТЦ), Кемерово (26 ТЦ), Омск и Кемерово (по 25 ТЦ). Кроме того, для повышения репрезентативности и расширения географического охвата аналитики включили в выборку еще девять городов меньшего масштаба: Ангарск (Иркутская область), Абакан, Бийск (Алтайский край), Благовещенск, Нижневартовск (ХМАО), Прокопьевск (Кемеровская область), Тобольск (Тюменская область), Ханты-Мансийск и Южно-Сахалинск. Суммарно в перечисленных локациях базируются 73 торговых комплекса общей площадью 1,31 млн кв. м (63,7% зарезервированы под сдачу в аренду).

Из обозначенных 409 адресов почти половина (195 ТЦ) – это проекты микрорайонного формата, вмещающие до 10 тыс. кв. м арендопригодной площади. 108 центров ориентированы на обслуживание районного трафика. Также восточнее Урала выявлено 77 окружных ТЦ. На статус суперокружного комплекса (GLA от 45 до 90 тыс. кв. м) претендуют 24 проекта. Возглавляют рейтинг новосибирский «Норд Молл», омские «Мега» и «Континент», барнаульская «Гранд Арена» и тюменский «Кристалл». Суммарный вклад членов этой пятерки в общесибирский фонд арендопригодных торговых площадей достигает 8,6%.


Максимальная концентрации торговой недвижимости зафиксирована в Алтайском крае. На каждую тысячу барнаульцев есть 933 кв. м арендных площадей. Достаточно близко к этой планке находятся показатели Тюмени (883 кв. м на 1000 жителей), Сургута (873 кв. м на 1000 жителей) и Южно-Сахалинска (863 кв. м на 1000 жителей). За ними – на существенной дистанции – находятся Иркутск (685 кв. м на 1000 жителей) и Благовещенск (653 кв. м на 1000 жителей). Необходимо отметить, что все три сибирских миллионника – Новосибирск (559 кв. м на 1000 жителей), Омск (547 кв. м на 1000 жителей) и Красноярск (521 кв. м на 1000 жителей) – обосновались в середине рейтинга. Помимо них отметку в 500 кв. м на 1000 жителей преодолели Нижневартовск (608), Тобольск (592), Кемерово (591) и Новокузнецк (533). Выделяется группа городов с показателем от 300 до 450 кв. м на 1000 жителей. К ней принадлежат Хабаровск (441), Владивосток (391), Ханты-Мансийск (371), Бийск (364), Улан-Удэ (362), Ангарск (341), Чита (325), Прокопьевск (308), Томск (300). К нижней границе этой категории приближается Абакан с показателем в 288 кв. м на 1000 человек. Явным аутсайдером выступает Якутск, где при 368 тыс. жителей введено в эксплуатацию менее 70 тыс. кв. м торговых площадей (186 кв. м на 1000 человек).


Основная часть пула сибирской торговой недвижимости сформировалась благодаря двум мощным девелоперским «волнам». Первая охватывала период 2005-2008 гг. Тогда на рынок вышли 114 проектов с совокупным показателем GLA в 1,73 млн кв. м (четверть от накопившихся к сегодняшнему дню запасов). Второй всплеск девелоперской активности продолжался с 2012-го и 2017-й гг. За это время состоялось 147 премьер, а суммарный объем арендопригодных помещений расширился на 2,85 млн кв. м. Торговые центры из поколения 2012-2017 гг. сейчас обеспечивают 42,5% в структуре GLA.


После этого темпы ввода новых комплексов серьезно упали. Пятилетие 2019-2024 гг. принесло Сибири всего 32 новых проекта с 0,44 млн кв. м недвижимости, подходящей для сдачи в аренду. Но для отдельных локаций именно эти годы оказались временем больших и громких дебютов. Так, в Южно-Сахалинске открылся ТРЦ «Аллея» (GLA 39,8 тыс. кв. м), в Нижневартовске – ТРЦ Green Park (GLA 50,7 тыс. кв. м), во Владивостоке – ТВК «Калина Молл» (GLA 49,0 тыс. кв. м). Хабаровская экспозиция пополнилась сразу несколькими торговыми комплексами. В их числе ТРЦ Brosko Mall (GLA 41,3 тыс. кв. м) и ТРЦ «Стрелка» (GLA 19,0 тыс. кв. м). Как итог, среднедушевой показатель обеспеченности торговыми площадями в Южно-Сахалинске поднялся в 2,2 раза (чему отчасти способствовал отток населения), в Нижневартовске – на 35,0%, в Хабаровске – на 32,8%, во Владивостоке – на 29,6%. В шести городах (Томск, Абакан, Чита, Омск, Прокопьевск, Бийск) наблюдался прирост на уровне 10-20%. Ниже разместились Иркутск (плюс 9,5%) и Кемерово (плюс 7,4%). В Новокузнецке, Ангарске, Новосибирске и Барнауле индикатор сдвинулся на несколько процентов. На рынках Якутска и Улан-Удэ сколько-нибудь заметных изменений не произошло. Наконец, в шести городах динамика выдалась отрицательной, что обусловлено сугубо демографическим фактором. Иными словами, в указанных городах торговая индустрия просто не поспевает за численностью населения. Ханты-Мансийск (минус 11,1%), Сургут (минус 9,8%), Тюмень (минус 6,2%) и Тобольск (минус 1,4%) представляют богатые «нефтегазовые» регионы, куда традиционно приезжают на заработки тысячи мигрантов. Красноярск (минус 8,0%) и Благовещенск (минус 5,9%) насыщаются жителями благодаря активной урбанизации в своих регионах.

«Ситуация с обеспеченностью крупных сибирских и дальневосточных городов торговыми площадями в целом выглядит благополучной (за единичными исключениями). Однако следует учитывать, что каждый седьмой проект на рынке стартовал более 20 лет назад. С ними связано 0,69 млн кв. м арендопригодной недвижимости (10,3% от совокупного показателя). Эти комплексы создавались в совершенно другом экономическом и социальном контексте. Они морально устарели и нуждаются в грамотной реконцепции, – напоминает Мария Дорохова, коммерческий директор УК «САМПА». – В среднесрочной перспективе проблема обострится, поскольку 20-летний рубеж перешагнет то самое многочисленное поколение 2005-2008 гг. Соответственно участники рынка должны уже сейчас прорабатывать эффективные управленческие сценарии». Эксперт добавляет, что в городах, для которых характерна благополучная экономическая и демографическая обстановка, стоит ожидать появления новых, причем относительно крупных, торговых центров.




 

УК "САМПА" обрабатывает cookies с целью персонализации сервисов и чтобы пользоваться веб-сайтом было удобнее. Вы можете запретить обработку сookies в настройках браузера. Пожалуйста, ознакомьтесь с политикой использования cookies.